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[포스팅 목차]
빌라왕이란 사건을 비롯한 각종 전세사기 수법이 점점 더 정교해지면서 사회적으로 큰 문제가 되고 있습니다. 부동산 거래 경험이 있어도, 서류를 꼼꼼히 확인했어도 당하게 되는 전세사기를 피할 수 있는 방법이 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.
내 돈이 거래되는 것이기 때문에 피해가 없도록 꼼꼼하게 따져봐야 하는데 사실상 해야 할 일도 많고 복잡해서 힘든 일입니다. 그만큼 알려드릴 것이 많아 글이 길지만 아래 글을 천천히 여러 번 읽어 숙지하셔서 피해가 없길 바랍니다. 국토부에서 전세사기 예방을 위한 체크리스트를 알려주고 있습니다. 참고하세요.
대표적인 전세사기 유형
● 이중 계약
- 1개의 집에 2명 이상의 세입자와 전세 계약이 된 경우
● 전월세 이중 계약
- 월세 계약을 한 임대인이 집주인척 전세 계약을 하는 경우
● 다가구 전세사기
- 다가구 건물 전체를 전세로 내놓고 경매로 넘겨버리는 경우
● 하루 차이 전세사기
- 전세 계약 후 바로 집을 매매하거나(집주인이 바뀜) 집을 담보로 대출을 받는 경우
계약 전 ▶ 전세사기 피하는 여러 가지 방법
1. 불법, 무허가 여부 확인하기
● 불법 건물의 대표적인 예 : 옥탑방
- 전입신고를 한 경우 : 불법 건축물이라 해도 주택임대차 보호법이 적용되어 전세금을 돌려받을 수 있다.
- 실제 거주지와 주민등록지상 동일한 주소로 전입 신고하기
** 임대인이 다른 주소지로 전입신고를 요구, 전입 신고를 거부할 경우가 있으니 주의.
2. 매매가와 전세가율 확인하기
★ 해당 지역의 부동산중개사를 방문해 적정 매매가와 전세가가 설정되었는지 시세 확인하기
깡통전세 문제가 발생하면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있으니 현장을 방문하여 주변을 살펴보고 현재 나온 전세가격이 합당한 지 잘 체크해야 합니다. 깡통 주택이라고 들어보셨나요? 예를 들어 집값이 1억인데 대출이 8천만 원이고 전세가가 2천만 원인 경우를 말합니다. 집주인의 돈 1원도 투자 없이 내 보증금과 대출로 집을 구매한 것입니다. 나중에 경매로 넘어가면 내 보증금은 사라지는 사기 유형입니다. 그래서 부동산이 최근에 실제로 거래된 금액을 조회하여 확인하실 수 있습니다.
3. 건축물에 가등기, 가압류 등 설정 여부 확인하기
나의 전세 보증금보다 우선순위에 채권이나 다름 임차인의 보증금 등이 많이 잡혀있는 경우에 나의 보증금 반환에 문제가 될 여지가 있으므로 등기부등본을 확인하여 권리관계(우선순위)를 확인해 보시기 바랍니다.
4. 집주인 세금 체납 여부 확인하기
보증금이 1천만 원 이상이라면 2023년 4월부터 집주인의 동의가 없어도 집주인의 세금체납 금액을 확인할 수 있습니다. 전국 세무서 어디에서나 확인하실 수 있습니다.
하지만 임차 보증금이 2천만 원 이하라면 주택임대차보호법에 의해 반환이 가능하기 때문에 보증금 반환을 위해 세금 체납액을 확인하는 것은 불가능합니다.
로그인 필요(국세청 홈택스 → 조회/발급 → 세금신고 납부 → 타인세금 납부결과 조회)
로그인 및 인증필요(위택스 → 납부결과 → 납세자 일괄조회 → 개인(주민번호 기재))
계약 당일 ▶ 전세사기 피하는 방법
1. 계약자(임대인이나 대리인) 신분 확인하기
** 계약에 있어 거래되는 모든 돈은 임대인 명의의 계좌로 입금하시기 바랍니다.(입금 증빙서류 남겨놓기)
- 임대인(집주인) 당사자 : 계약서에 기재된 신분 내용과 임대인의 신분증과 비교 확인하기
- 대리인 : 대리인 신분증, 위임장, 인감증명서 확인하기
2. 공인중개사 정상 영업 여부 확인하기
자격 없는, 허위 자격의 중개인인 경우 계약 이후 발생한 문제에 대해 변제받기 어려울 수 있으니 확인하시기 바랍니다.
** 중개대상물 확인, 설명서, 손해배상책임 증서 확인
국가공간정보포털 → 개방공간 → 부동산중개업조회
3. 주택임대차 표준계약서 활용하기
집주인의 세금 체납 여부, 확정일자 부여 현황 등을 확인할 수 있어 분쟁을 예방합니다. 나의 전세 보증금보다 우선순위에 있는 담보권 설정을 금지하고 만약 이를 어길 시 계약금 반환은 물론 계약을 취소한다는 것도 특약으로 명시해야 합니다.
4. 근저당 권리관계 확인하기
근저당은 부동산 등기부등본을 통해 확인 가능한데 근저당 외 해당 주택의 가압류 등을 확인할 수 있습니다.
전세로 들어가려는 건물에 이미 근저당권이 설정되었다면 내가 세입자로 들어가 아무리 노력해도 1순위가 될 수 없습니다. 첫 번째 채권자는 건물주에게 돈을 빌려준 은행입니다.
● 근저당 말소 없이 계약 체결(근저당이 있는 경우)
- 전입신고를 하고 확정 일자를 받아도 건물주의 대출이 있는 은행이 1순위가 되기 때문에 선순위 권리자의 선택에 따라 전셋집이 경매로 넘어갈 수 있습니다. 물론 경매가 진행된다고 해도 건물 시세가 비싸거나, 선순 위 권리금액이 적어서 경매로 넘어간 금액으로 선순위 금액을 차감한 나머지 금액이 내 전세 보증금보다 훨씬 많을 때는 굳이 근저당 말소를 하지 않고 전세계약을 체결하면 됩니다.
● 근저당 말소 조건으로 계약 체결(대신 HUG에서 전세보증금 반환보험 가입하기)
- 가장 안전한 방법입니다.
전제보증보험은 집주인의 동의가 없어도 가능한데 내가 계약하고자 하는 건물의 임대차 계약조건을 심사하고 보증여부를 결정한 후 가입이 완료되면 나중에 집이 경매로 넘어가도 내 보증금은 HUG에서 보장해 줍니다. 계약 만료 시 내 보증금을 HUG에서 나에게 지급해 주고 그 금액을 건물주에게 청구하는 것입니다.
단 가입 조건은 수도권은 7억 이하, 그 외 지역은 5억 이하의 아파트, 빌라, 주택만 가능이어야 하고, 계약 만기일이 반이상 남아있을 경우 가입이 가능합니다. (예로 24개월 전세계약이라면 계약 후 12개월 전에 보험 가입이 가능), 그리고 보증료 및 수수료와 준비해야 할 서류가 있고 보증해 주는 범위 또한 주택 가격에서 선순위 채원 등을 공제한 금액으로 한도를 책정해 주니 HUG 고객센터를 통해 자세한 안내를 받고 결정하시기 바랍니다.
● 근저당 말소 하는 방법
- 말소하는 방법이 복잡하니 혼자 끙끙대지 말고 법무사에게 위임할 것을 추천드립니다. 법무사마다 차이가 있겠지만 대략 5만 원~8만 원 정도의 비용이 발생합니다.
계약 후 + 잔금 치를 때 ▶ 전세사기 피하는 방법
1. 임대차 신고
- 임대차 신고는 주민센터를 방문하거나 온라인으로 신고할 수 있으며 법적의무로 계약 후 30일 이내 해야 합니다. 확정일자를 받을 때는 계약서를 첨부해야 이후 보증금을 반환받는데 유리합니다.
2. 권리 관례 재확인
계약 당일 잔금을 치를 때 집주인이 바로 대출금을 상환하고 근저당권을 말소하는 경우가 많으니 근저당 말소 후 법무사가 등기소에 근저당말소 신청하는 것까지 확인하시기 바라며 잔금을 치르기 전에 기존 세입자가 확실하게 이사를 나가 집이 비어있는지 확인 후 잔금을 치릅니다.
3. 전입신고
전입신고는 법적의무로 이사를 하고 14일 이내에 신고해야 하며 전입신고를 하면 신고일 다음 날부터 효력이 발생되어 법적으로 보호받게 됩니다.
신고는 주민센터에 방문하거나 온라인으로 신고 가능합니다.
3. 전세보증금 반환 보험 가입하기
근저당 편에서 언급한 전세보증금 반환 보험을 가입하시면 되는데 만약 보증금이 많다면 안전을 위해 보증금 제한이 없는 서울보증보험에 가입하는 것도 좋습니다.
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